Direito Imobiliário · Praia Grande e Baixada Santista
Contrato de compra e venda, regularização de imóvel, convenção de condomínio, distrato, locação e usucapião. Antônio Ramos, OAB/SP 336.414, protege o seu patrimônio antes e depois da assinatura.
Litoral
Imóvel de veraneio e condomínio
Mercado imobiliário
Experiência prática
Presencial e online
Praia Grande, Jundiaí e Brasil
Antônio Marcos Corrêa Ramos · OAB/SP 336.414
Quando procurar
Comprar, vender, alugar ou regularizar um imóvel envolve mais dinheiro do que qualquer outra decisão da vida de uma família. Mesmo assim, a maioria das pessoas assina sem que um advogado imobiliário tenha lido o contrato ou conferido as certidões. O problema aparece depois: dívida do vendedor que recai sobre o imóvel, escritura que nunca foi registrada, obra entregue com atraso, condomínio que cobra o que não pode.
Em Praia Grande e na Baixada Santista, o cenário tem traços próprios. Apartamentos de veraneio comprados por quem mora em outra cidade, prédios antigos com convenção desatualizada, locação por temporada, terrenos com posse antiga e sem matrícula, e um volume grande de compras na planta. Cada uma dessas situações tem um risco conhecido e uma forma de evitá-lo.
Antônio Ramos atua em direito imobiliário com experiência prática no mercado de imóveis, o que ajuda a entender o negócio por trás do contrato: o que a imobiliária promete, o que a construtora entrega e o que o cartório exige. O atendimento é com agendamento em Praia Grande e online para Jundiaí e qualquer cidade.
O primeiro atendimento serve para olhar os documentos, apontar riscos e indicar o caminho: ajuste do contrato, notificação, regularização no cartório ou ação judicial.
Situações que merecem análise
O que fazemos
Do contrato à matrícula. Veja onde o seu caso se encaixa.
Análise das certidões do imóvel e do vendedor, redação ou revisão do contrato, condições de pagamento, cláusulas de garantia e acompanhamento até o registro da escritura.
Escritura não registrada, contrato de gaveta, imóvel em nome de falecido, área construída sem averbação. O caminho para colocar o imóvel em dia na matrícula.
Elaboração e revisão da convenção e do regimento interno, assembleias, cobrança de inadimplentes, multas, obras e conflitos entre vizinhos. Atuação para condomínios e para condôminos.
Desistência da compra na planta com devolução dos valores, indenização por atraso da obra e revisão de cláusulas abusivas da construtora.
Contrato de aluguel residencial, comercial e por temporada, cobrança de aluguéis, ação de despejo, renovação e devolução do imóvel com vistoria.
Reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, em cartório ou na Justiça, com levantamento de provas e planta do imóvel.
Revisão de contrato, renegociação de parcelas, defesa contra leilão extrajudicial e discussão de juros e tarifas.
Danos causados por obra vizinha, invasão de área, muro, janela e passagem. Notificação, perícia e ação quando necessário.
Tabela
Cada certidão revela um risco diferente. A tabela lista as principais, onde tirar e o que elas mostram.
| Documento | Onde obter | O que revela |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis | Quem é o dono, hipotecas, penhoras, alienação fiduciária e se a construção está averbada |
| Certidão negativa de ônus e ações reais | Cartório de Registro de Imóveis | Se existe gravame ou ação judicial que atinge o imóvel |
| Certidão de distribuição cível e de família | Fórum da comarca do vendedor (TJSP) | Processos contra o vendedor que podem alcançar o imóvel (fraude à execução) |
| Certidão de distribuição trabalhista | TRT da região | Dívidas trabalhistas do vendedor, que também podem atingir o bem |
| Certidão de débitos federais e de execuções fiscais | Receita Federal e Justiça Federal | Dívidas com a União que geram penhora |
| Certidão negativa de IPTU | Prefeitura | Débitos do imóvel, que acompanham o bem e passam ao comprador |
| Declaração de quitação do condomínio | Síndico ou administradora | Taxas atrasadas, que também acompanham o imóvel |
| Certidão de casamento ou de união estável do vendedor | Cartório de Registro Civil | Se o cônjuge precisa assinar a venda |
Para vendedor pessoa jurídica, somam-se o contrato social, a certidão da Junta Comercial e as certidões fiscais da empresa. Em imóvel na planta, a análise recai sobre o memorial de incorporação e o contrato da construtora.
Regularização
O “contrato de gaveta” é o acordo particular de compra e venda que nunca virou escritura pública nem foi registrado. Na Baixada Santista ele é comum: o comprador pagou, mora no imóvel há anos, mas a matrícula continua em nome do antigo dono, às vezes já falecido. Enquanto isso durar, o imóvel não pode ser vendido com segurança, financiado nem deixado de herança sem complicação.
A solução depende da situação do vendedor. Quando ele está vivo e localizável, a saída é a escritura definitiva, com o pagamento do ITBI e o registro. Quando se recusa ou desapareceu, cabe a ação de adjudicação compulsória, em que o juiz substitui a vontade do vendedor. Quando o vendedor faleceu, o imóvel entra no inventário dele ou, se a posse é antiga e sem oposição, pode caber usucapião.
Imóveis com construção não averbada, área maior que a registrada ou loteamento irregular seguem outro roteiro, pela prefeitura e pelo cartório. Em todos os casos o primeiro passo é o mesmo: levantar a matrícula e os documentos que o comprador tem em mãos.
Quem tem experiência no mercado imobiliário sabe que regularizar valoriza o imóvel e, muitas vezes, custa menos do que a família imagina.
Vai assinar contrato de compra, venda ou aluguel? Uma leitura antes evita anos de problema depois.
Litoral
Boa parte dos imóveis de Praia Grande pertence a quem mora em São Paulo, Jundiaí, Campinas ou no ABC e usa o apartamento nas férias ou aluga por temporada. Esse dono distante tem dois problemas típicos: o condomínio e a locação. Convenções antigas que não tratam de temporada, assembleias que decidem obras caras sem quórum correto, multas por regras que ninguém conhece, inquilinos de temporada que danificam o imóvel ou não saem.
A convenção de condomínio é o contrato que rege a vida do prédio. Revisar e atualizar a convenção evita a maioria dos conflitos, e o escritório faz esse trabalho para síndicos e para proprietários. Na locação por temporada, um contrato correto, com vistoria e caução, protege o dono mesmo a distância.
Por isso o atendimento online faz tanto sentido nessa área: a análise dos documentos, a redação de contratos e a atuação junto ao condomínio não exigem a presença do proprietário em Praia Grande. Quando é preciso, o advogado está na cidade.
Como funciona
Atendimento com agendamento em Praia Grande, Jundiaí e online.
Cláusula 1ª
Você descreve a situação pelo WhatsApp e envia matrícula, contrato e o que mais tiver.
Cláusula 2ª
O advogado levanta certidões, aponta riscos e explica as opções com custo e prazo.
Cláusula 3ª
Contrato, notificação, escritura, pedido no cartório ou ação judicial, conforme o caso.
Cláusula 4ª
Acompanhamento até a matrícula atualizada ou a decisão cumprida.
Onde atendemos
As reuniões presenciais são em Praia Grande, com agendamento, para proprietários, compradores, síndicos e condomínios de Santos, São Vicente, Guarujá, Mongaguá, Itanhaém e Peruíbe.
Para quem mora em Jundiaí, em São Paulo ou em outra cidade e tem imóvel no litoral, o atendimento é online: documentos digitalizados, reuniões por vídeo e presença do advogado nos cartórios e no fórum de Praia Grande quando for necessário.
Antônio Marcos Corrêa Ramos · OAB/SP 336.414
O advogado
Inscrito na OAB/SP desde 2013, Antônio Marcos Corrêa Ramos atua em direito imobiliário com experiência prática no mercado de imóveis e é especialista em Holding Familiar, o que une a proteção do patrimônio à organização da sucessão. Antes da advocacia, passou cinco anos no Procon, onde conduziu audiências de conciliação, inclusive entre compradores e construtoras.
O atendimento é direto, em Praia Grande e online.
OAB/SP
336.414
Desde 2013
Na advocacia
Especialista
Holding Familiar
Dúvidas frequentes
Respostas curtas para as dúvidas que mais aparecem no primeiro contato.
A lei não obriga, mas é a forma mais barata de evitar prejuízo. O advogado confere as certidões do imóvel e do vendedor, revisa o contrato e acompanha a escritura e o registro. O custo é pequeno diante do valor do negócio e dos riscos de uma dívida oculta ou de uma penhora.
Depende do caso. Uma escritura com vendedor vivo e documentos em ordem sai em semanas. Adjudicação compulsória, usucapião ou inventário do antigo dono levam meses ou mais de um ano. A análise da matrícula no primeiro atendimento permite estimar o prazo.
É o contrato particular de compra e venda que não virou escritura registrada. O comprador tem a posse, mas o imóvel continua em nome do vendedor. O risco é o imóvel ser penhorado por dívidas do vendedor, entrar no inventário dele ou ser vendido de novo a outra pessoa. A regularização resolve.
Sim. O distrato é um direito do comprador, e a construtora pode reter apenas um percentual dos valores pagos, limitado pela lei. Se a obra atrasou além do prazo de tolerância, o comprador tem direito à devolução integral, com correção, e pode pedir indenização.
Online, na maior parte do tempo. Documentos digitalizados, reuniões por vídeo e procuração quando necessário. O advogado comparece aos cartórios, ao condomínio e ao fórum de Praia Grande no seu lugar.
A multa precisa estar prevista na convenção ou no regimento interno e, em geral, exige notificação prévia. Multas aplicadas sem base nesses documentos ou sem direito de defesa podem ser contestadas. A revisão da convenção costuma resolver o problema na origem.
